Những tiềm năng và bất cập khi đầu tư bất động sản để định cư Úc

Úc là quốc gia tự do trên toàn cầu. Các chính sách đầu tư bất động sản tại đây được Chính phủ áp dụng như nhau cho các công dân nước ngoài đến làm ăn, sinh sống, du học... Bất động sản định cư Úc hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế, trong đó có Việt Nam.

Quy trình đầu tư một bất động sản để định cư Úc khá thuận tiện

Sau khi chọn dự án phù hợp, nhà đầu tư chỉ cần đặt chỗ khoản tiền khoảng 5.000 AUD, và 10% giá trị căn hộ để đặt cọc. Số tiền đặt cọc sẽ được giữ trong một tài khoản ngân hàng đảm bảo; chủ đầu tư không sử dụng khoản tiền này mà chỉ dùng tiền của mình để triển khai dự án. 3 tháng cuối cùng trước khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư nộp các thủ tục giấy tờ và thanh toán 90% giá trị căn hộ để nhận bàn giao nhà.

Vài năm trở lại đây, nhiều thương vụ đầu tư bất động sản của giới doanh nhân, người giàu có Việt Nam tại một số quốc gia khá thành công, trong đó tại Australia, có không ít cá nhân bỏ vài triệu USD để mua sản phẩm tại các dự án cao cấp tại vị trí trung tâm của các thành phố lớn như Melbourne, Sydney...

Bất động sản định cư Úc hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế, trong đó có Việt Nam.

Bất động sản định cư Úc hấp dẫn nhà đầu tư quốc tế. Melbourne hay Sydney là các thị trường sôi động và có mức tăng trưởng cao. Tính riêng năm 2016, giá nhà đất tại Sydney tăng 15,5%, Melbourne tăng 13,7%. Xu hướng này được dự báo tiếp tục “nóng” ở những năm sắp tới trong bối cảnh nền kinh tế tại quốc gia này ổn định, môi trường giáo dục lý tưởng...

Từ kinh nghiệm tìm kiếm các nhà đầu tư bất động sản Việt cho đối tác tại Australia thời gian qua, tôi cho rằng nhà đầu tư cần tìm dự án phù hợp với nhu cầu của mình (nhà ở, du học hay đầu tư kinh doanh) để khai thác tối đa tài sản của mình.Theo đó, với những người có con du học tại địa điểm nào đó thì cần mua nhà gần trường đại học, không nên mua ở một thành phố ở xa. Muốn định cư thì tìm dự án tại cộng đồng của Việt kiều sinh sống đông đúc để có môi trường sống gần gũi, vừa dễ làm ăn kinh doanh tạo nhóm hỗ trợ nhau; hoặc đầu tư để cho thuê cần tìm các dự án tại khu vực trung tâm có nhu cầu lớn.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nên tìm các chuyên gia tư vấn chuyên sâu, tránh việc những chuyên gia không nắm được các dự án, cũng như hành lang pháp lý tại quốc gia này. Tốt nhất là tìm các chuyên gia tư vấn bản địa từ Australia bởi họ mới hiểu nắm hết các hành lang pháp lý cũng như thói quen đầu tư tại quốc gia này.

Bất động sản định cư Úc hấp dẫn nhà đầu tư quốc tế. Melbourne hay Sydney là các thị trường sôi động và có mức tăng trưởng cao. 

Cảnh báo những bất cập trong đầu tư định cư nước ngoài

Có hai mô hình công ty tư vấn. Loại thứ nhất về bản chất là làm tiếp thị cho công ty nước ngoài và lấy hoa hồng khi giới thiệu khách. Loại thứ hai là cung cấp trọn vẹn dịch vụ. Các công ty cung cấp trọn vẹn dịch vụ đòi hỏi phải có đủ nhân lực và đối tác để tư vấn nhiều khía cạnh như tài chính, kế toán, luật kinh doanh, dự án kinh doanh, phân tích tài chính, chứng minh nguồn tiền, bất động sản, thẩm định dự án, kiểm tra dự án... cho khách hàng.

Do đó, nếu theo đúng bản chất của một công ty tư vấn thì trách nhiệm của những đơn vị này phải kéo dài 2-3 năm, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau nên kiến thức chuyên môn, sự thẳng thắn, chân thành trong quá trình làm hồ sơ là rất cần thiết. Nếu công ty không đề cập đầy đủ rủi ro và cơ hội cho khách mà chỉ vòng vo, kéo dài thời gian dù biết khách không đủ điều kiện thì người thiệt thòi sẽ là khách hàng. Chúng ta định nghĩa chuyển tiền chui tức là tìm cách chuyển tiền ra khỏi lãnh thổ Việt Nam một cách bất hợp pháp như mang ngoại tệ qua đường biên giới hoặc lập hợp đồng xuất nhập khẩu khống để chuyển tiền dù không thật sự giao dịch. Đây là những cách làm trái pháp luật và không đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch của nhà đầu tư.

Việt Nam chưa có quy định về việc chuyển tiền theo các chương trình định cư diện đầu tư. Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ cấp giấy phép cho dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài. Đối với các nước như định cư Úc, Canada, việc chuyển tiền là ký quỹ cho chính phủ nên không có quy định nào cho việc này. Đối với Mỹ, dù là đầu tư vào dự án nhưng thường là đầu tư bị động và gián tiếp, tức là nhà đầu tư không trực tiếp điều hành và vốn thường rất nhỏ so với tổng vốn dự án nên cũng không khả thi để xin giấy phép đầu tư ra nước ngoài.

Việt Nam chưa có quy định về việc chuyển tiền theo các chương trình định cư diện đầu tư. Bộ Kế hoạch và Đầu tư chỉ cấp giấy phép cho dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài.

Chưa kể việc xin giấy phép đầu tư có thể kéo dài khá lâu, dẫn đến việc dự án không còn chỗ để đầu tư. Hiện tại, phần lớn những ai nghiêm túc và muốn đeo đuổi chương trình định cư nước ngoài chỉ có cách nhờ bạn bè, người quen đã định cư ở nước nào đó, có sẵn tiền và chuyển hộ. Nhà đầu tư ở Việt Nam trả tiền bằng cách trả cho người nhà của người chuyển ở Việt Nam. Tuy nhiên, việc chuyển hộ cũng không đơn giản như vậy. Người chuyển hộ và việc chứng minh nguồn tiền của đương đơn tại Việt Nam vẫn phải diễn ra theo luật nước ngoài. Nếu không có cơ sở và giấy tờ rõ ràng cũng sẽ không được các nước sở tại chấp thuận.

Với cách chuyển tiền hiện tại thì tiền ngoại tệ không hề ra khỏi Việt Nam mà chỉ là việc cấn trừ giữa đương đơn và người chuyển hộ. Nếu tiền ngoại tệ thật sự được chuyển lậu, tức là mang ra khỏi biên giới Việt Nam thì đó mới là chảy máu ngoại tệ. Ví dụ khi ngoại tệ được chuyển hợp thức hóa thông qua ngân hàng như nhiều nước khác, cụ thể là Campuchia hay Singapore thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng chảy máu ngoại tệ.

Với cách chuyển tiền hiện tại thì tiền ngoại tệ không hề ra khỏi Việt Nam mà chỉ là việc cấn trừ giữa đương đơn và người chuyển hộ. 

Tuy nhiên, ngược lại mỗi năm có hàng tỷ đô la được Việt kiều chuyển về Việt Nam và con số này đang tăng dần qua mỗi năm. Đây là dấu hiệu cho thấy người Việt đang có xu hướng quay về quê hương đầu tư, sinh sống. Việc chọn thêm quốc tịch chỉ là bước đầu tư cho việc học hành của con cái.

Nếu là người trong ngành thì sẽ biết luật nhập cư của các quốc gia lớn được quy định rất rõ ràng. Có thể các hướng dẫn hoặc điều kiện của họ không được công bố đầy đủ trên trang web, nhưng trong các bộ luật vẫn luôn được đề cập đầy đủ, từ định nghĩa cho đến hướng dẫn thụ lý hồ sơ cho các viên chức di trú.Tất nhiên, vẫn sẽ có chương trình xét duyệt dựa trên quốc gia của nhà đầu tư mà Việt Nam thì chưa bao giờ là nước được đối xử dễ dàng trong việc xét duyệt hồ sơ.

Điều này cũng không có gì đáng ngạc nhiên. Mỗi công ty có một cách làm dịch vụ khác nhau. Những công ty mới thường hạ thấp phí dịch vụ so với các công ty đi trước để thu hút thêm khách. Ngoài ra, chi phí thấp hay cao cũng còn phụ thuộc vào chất lượng và những giá trị gia tăng đi kèm. Nói chung, khách hàng phải biết nhìn nhận chi phí họ bỏ ra có xứng đáng với dịch vụ mà họ nhận được hay không.

Đầu tiên, khách hàng phải tự trang bị cho mình thông tin cơ bản về yêu cầu của chương trình, không phó thác tất cả cho công ty tư vấn. Khách hàng cần có đủ kiến thức để phân biệt công ty tư vấn nói đúng hay nói sai và có hợp lý hay không. Ví dụ, nhiều dự án thuộc chương trình EB-5 quảng cáo hoàn vốn sau hai năm, trong khi việc nộp hồ sơ đã mất hai năm, cộng thêm hai năm chứng minh đã tạo ra 10 việc làm để xóa điều kiện thẻ xanh, vậy việc hoàn vốn sớm nhất cũng phải 4 năm.

Nếu hoàn vốn trước khi thẻ xanh được xóa điều kiện tức là nhà đầu tư  định cư Úc đã rút vốn khỏi dự án và không còn đủ điều kiện để lấy thẻ xanh vĩnh viễn. Chỉ cần phân tích kỹ một chút sẽ thấy có sự không hợp lý và sai luật. Kế đến, nhà đầu tư cần biết rõ hồ sơ của họ có đủ điều kiện cơ bản hay không trước khi ký hợp đồng, nếu đủ thì đủ thế nào, theo tiêu chuẩn ra sao. Rất nhiều khách hàng chỉ đặt bút ký mà không biết mình bao nhiêu phần trăm thành công. Tuy nhiên, việc ngày càng có nhiều công ty tư vấn ra đời là quy luật tất yếu của thị trường. Điểm tốt là khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn khi muốn sử dụng dịch vụ đầu tư định cư nước ngoài. Tôi tin vào quy luật của sự hấp dẫn, khách hàng thế nào sẽ được các công ty có cùng tính chất thu hút. Ví dụ có khách chỉ quan tâm về giá cả, có khách lại nghĩ giá dịch vụ càng cao thì chất lượng càng tốt, có khách đánh giá dựa vào phân tích, tìm hiểu kỹ lưỡng, có khách đánh giá dựa trên kinh nghiệm và cảm nhận cá nhân của họ… Không có gì tuyệt đối. Mấu chốt giải quyết vấn đề nằm ở chất lượng, uy tín và đạo đức nghề nghiệp của công ty tư vấn.