5 bước cần làm để sở hữu căn nhà định cư Canada

Sắm được căn nhà ở một thành phố của Canada luôn là nỗi đau đầu thường trực. Mức thiếu hụt đó quả là đáng kể, nhưng chưa thể hiện hết toàn cảnh bức tranh về thị trường nhà ở Canada vào thời điểm giữa năm. Mua được nhà ở Vancouver và Toronto là cực khó, thị trường Calgary bắt đầu có nhiều dấu hiệu đáng ngại, nhưng một số thành phố có giá cả phải chăng, hợp túi tiền người dân. Chuyên mục Tài chính Cá nhân của báo The Globe and Mail đã thử làm một phân tích nhỏ nhằm trả lời câu hỏi: Cần những bước như thế nào để mua một căn nhà địnhcư Canada?

Hiểu được năng lực tài chính và xem xét lựa chọn mua hay thuê nhà

Nếu bạn là người mới nhập cư hoặc sinh viên quốc tế đang trả tiền thuê nhà trên CAD1200/ tháng, bạn có thể xem xét mua nhà (một số các ngân hàng lớn như TD Bank, Scotia có chính sách cho người mới nhập cư hoặc người nước ngoài vay tiền mua nhà mà không cần xem xét đến điểm tín dụng và các chỉ số thanh toán nợ). Trong điều kiện tương đối lý tưởng, nếu bạn có thể có 35% vốn, bạn gần như không phải trả thêm tiền so với tiền thuê nhà khi mua một ngôi nhà trị giá khoảng CAD 450,000 – CAD 600,000. Trong 5 năm, trong tình huống xấu nhất nếu giá nhà không tăng, bạn vẫn có thể tiết kiệm được khoảng CAD 36,000- CAD 38,000 (so với khi đi thuê nhà). Trong tình huống tốt hơn, nếu bạn có thể cho thuê tầng hầm và giá nhà tăng, bạn sẽ có thêm lãi vốn. Với người mới nhập cư và người nước ngoài, điều kiện quan trọng nhất để ngân hàng xét duyệt cho vay là nguồn thanh toán từ vốn tự có 35%-50% của bạn. Bạn cần phải có đủ số tiền này trong tài khoản với ngân hàng ở Canada tối thiểu 30 ngày trước khi bạn gửi đơn xin vay cho ngân hàng. Một số ngân hàng không chấp nhận nguồn thanh toán từ tiền vay hoặc quà tặng. Một số ngân hàng khác chấp nhận cho bạn được vay hoặc nhận quà tặng khoảng 25% trong tổng số 35% vốn tự có..

 Cần những bước như thế nào để mua một căn nhà định cư Canada

Nếu bạn là người làm công hoặc tự làm chủ, bạn nên cân nhắc giải pháp thuê hay mua nhà dựa trên rất nhiều yếu tố:

-  Điểm tín dụng: Bạn cần phải có điểm tín dụng từ tốt đến tuyệt vời (tối thiểu 600) để có thể xin vay từ các chương trình “A” của các ngân hàng với mức lãi suất ưu đãi. Nếu điểm tín dụng của bạn thấp hơn 600 bạn sẽ phải vay từ chương trình “B” với mức lãi suất cao hơn rất nhiều.

- Thu nhập thường xuyên và ổn định của bạn: Nếu bạn tự tin vào thu nhập ổn định của mình và khả năng của bạn duy trì các khoản thanh toán nợ dưới 40% của tổng thu nhập của gia đình bạn, bạn có thể liên hệ với bên môi giới thu xếp mortgage (mortgage agent) để được tư vấn về số tiền bạn có thể vay và giá trị căn nhà bạn có thể mua.Nếu bạn đáp ứng đủ yêu cầu của bên cho vay và quyết định mua nhà, bạn có thể nghiên cứu giải pháp mua bảo hiểm nhân thọ (với hình thức đơn giản và nhanh chóng nhất là bảo đảm trả nợ khoản vay trong trường hợp chết hoặc mất khả năng làm việc

- Tiền tiết kiệm cho vốn tự có khi mua nhà: bên môi giới thế chấp có thể đưa ra cho bạn những giải pháp vốn tự có khác nhau phù hợp với thu nhập của bạn và giá trị căn nhà bạn dự định mua. Nếu thu nhập của bạn cao và giá trị căn nhà vừa phải, bạn có thể mua nhà với vốn tự có 0%.

Tìm mua căn nhà phù hợp với mục tiêu của bạn

Bạn nên xây dựng tiêu chí lựa chọn nhà trước khi tìm mua nhà. Bạn có thể xem xét một số tiêu chí quan trọng sau:

-  Vị trí: đây là điểm quan trọng nhất khi bạn quyết định mua nhà. Bạn có thể chọn địa điểm gần nơi làm việc hay gần trường của con bạn. Ở Canada, địa điểm gần trạm xe bus ,chỉ cần đi 1 xe bus tới ga tàu điện ngầm được coi là thuận tiện. Tuy nhiên, nếu bạn muốn mua nhà để đầu tư, bạn nên chọn địa điểm nằm trong 10-20 những khu tốt nhất trong  bang bạn ở được các phương tiện truyền thông đáng tin cậy bình chọn.

Giá nhà: tất nhiên, giá trị căn nhà bạn dự định mua phải phù hợp với mức giá mà bạn có thể được ngân hàng phê duyệt khoản vay thế chấp. Trong các khu vực tốt  người bán luôn bán được giá cao hơn giá niêm yết. Bạn hãy thận trọng, suy tính trước khi quyết định. Mặc dù hiện nay thị trường địa ốc khi định cư Canada, đặc biệt là ở các bang lớn như Ontario và ở các thành phố lớn như Toronto và Vancouver đang ưu ái người bán nhà giúp họ luôn bán được nhà cao hơn giá niêm yết và giá trị thật rất nhiều, tuy nhiên tùy thuộc vào từng thời điểm vẫn có các cơ hội để bạn mua nhà trong các khu vực tốt với giá hợp lý, thậm chí thấp hơn giá trị thật. trường hợp này, nhà môi giới bất động sản bạn lựa chọn đóng vai trò cực kỳ quan trọng.  họ có  các bản MLS listing nhà để tứ vấn cho bạn.Với các căn nhà có quá nhiều người để mắt đến, bạn không nên nóng vội chào giá cao mà cân nhắc kỹ các tiềm năng sinh lời của ngôi nhà. Nhà môi giới bất động sản tốt là nhà môi giới có thể phân tích cho bạn biểu giá các căn nhà đã bán trong cùng khu vực,giúp bạn so sánh và tư vấn cho bạn một chiến lược hợp lý.

Người bán nhà giúp họ luôn bán được nhà cao hơn giá niêm yết

- Tiềm năng của căn nhà: rất nhiều yếu  tố khác nhau sẽ ảnh hưởng đến tiềm năng sinh lời của ngôi nhà

+ Vị trí: nằm trong bản xếp hạng các vị trí tốt nhất trong vùng và khoảng cách đến trạm xe điện, trạm xe bus và các tiện ích khác

+ Diện tích đất, nhà

+ Garage và số chỗ đậu xe.

+ Nhà trệt hay nhà cao tầng/ số tầng đã xây dựng

+ Số lượng phòng ngủ, phòng tắm và bếp

+ Tầng hầm đã  hay chưa hoàn thiện

+ Tầng hầm có lối đi riêng và có đủ cửa thoát hiểm đảm bảo an toàn hay không

+ Tiềm năng để mở rộng

- Ước tính tỷ lệ sinh lời

Doanh thu ròng (sau thuế và chi phí ), giá nhà và vốn tự có của bạn sẽ quyết định lợi nhuận này. Nếu bạn áp dụng chiến lược đầu tư an toàn, tỷ lệ này phải luôn luôn dương (mà không cần phải tính đến lãi vốn ước tính của căn nhà). Bên môi giới thế chấp và môi giới bất động sản tốt sẽ luôn sát cánh bên bạn trong quá trình tìm kiếm nhà để tư vấn bạn có được tỷ lệ sinh lời tốt nhất.

Gửi bản chào, ký hủy bỏ các điều kiện (waiver) và ký hợp đồng mua nhà chính thức

- Khi bạn tìm được ngôi nhà ưng ý, môi giới bất động sản định cư Canada sẽ tư vấn và soạn thảo bản chào. Trong các trường hợp thông thường, ngôi nhà không có nhiều hơn 1 bản chào, bạn có thể gửi bản chào với 2 điều kiện:

(1) phụ thuộc vào kết quả thẩm định nhà

(2) phụ thuộc vào việc nhận được cam kết cho vay của ngân hàng. Sau khi bên bán ký chấp nhận bản chào, bạn sẽ có 5 ngày để thực hiện 2 việc trên. Tuy nhiên, khi căn căn có nhiều người chọn mua, để bản chào của mình có tính cạnh tranh cao, bạn thường phải bỏ bớt đi 1- 2 điều kiện. Trừ trường hợp căn nhà có giấy phép xây dựng và /hoặc bạn thực sự mong muốn có được căn nhà này vô điều kiện, bạn không nên bỏ điều kiện thẩm định nhà.

Môi giới bất động sản định cư Canada sẽ tư vấn và soạn thảo bản chào

- Sau khi bản chào được ký kết hợp lệ, bên thu xếp thế chấp sẽ gửi đơn xin vay chính thức tới ngân hàng họ đã chọn và trao đổi về trường hợp của bạn từ trước. Nhà môi giới thu xếp thế chấp tốt lấy được cam kết cho vay của ngân hàng trong vòng 2-3 ngày làm việc. Cam kết này sẽ là cam kết có điều kiện phụ thuộc vào kết quả thẩm định nhà của ngân hàng (dựa trên cam kết này bạn có thể ký bản hủy bỏ điều kiện – tuy nhiên bạn sẽ chịu rủi ro phải có thêm vốn tự có nếu giá trị căn nhà do ngân hàng đánh giá thấp hơn giá bạn ký bản chào- trường hợp này sẽ hiếm khi xảy ra nếu bạn có được mội giới bất động sản tốt, nhiều inh nghiệm. Nếu vốn tự có của bạn thấp hơn 20% giá trị căn nhà, bên bảo hiểm tín dụng sẽ gửi yêu cầu thẩm định căn nhà.

Luật sư và xử lý giao dịch

Tại giai đoạn này, luật sư đóng vai trò quan trọng nhất. Một luật sư giỏi là người có thể:

- Hỗ trợ tư vấn xem xét hợp đồng mua nhà - tư vấn những điểm rủi ro trong hợp đồng mà bạn có thể gặp.

- Hỗ trợ tư vấn xem xét hồ sơ vay: tư vấn các điều khoản bạn phải tuân thủ với tư cách là bên vay.

- Đảm bảo các hồ sơ được hoàn chỉnh, bao gồm khảo sát sở hữu nhà và bảo hiểm. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt với các ngôi nhà có cơi nới và thay đổi kiến trúc nguyên thủy, hồ sơ nhà thường khá phức tạp. Luật sư có thể tìm thấy các điểm không tương đồng giữa bản khảo sát hiện trạng nhà và hình chụp chi tiết căn nhà để yêu cầu bên bán nộp đủ các chứng từ cần thiết. Việc này sẽ giúp bạn tiết kiệm được khá nhiều tiền.

Bạn nên liên hệ vài công ty bất động sản định cư Canada chuyển nhà để có được giá tốt

- Giải thích toàn bộ hồ sơ, và đăng ký hồ sơ với chính quyền.

- Soạn thảo và gửi báo cáo đầy đủ: luật sư giỏi phải đảm bảo trừ được tất cả các chi phí mà bên bán chưa thanh toán trước kia bao gồm thuế đất (đây là khoản tiền khá lớn mà nhiều người bán nhà gặp khó khăn về tài chính thường nợ thuế chính phủ), chi phí điện nước và rác thải. Nếu luật sư không thực hiện đúng các phần việc này, bạn sẽ phải chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí này (tất nhiên sau đó bạn có thể tiếp tục yêu cầu luật sư đòi tiền bên bán – bạn sẽ mất thời gian và chi phí cho các việc này).

- Luật sư bao giờ cũng sẽ nhận được chỉ thị giải ngân của ngân hàng ít nhất  7-10 ngày trước ngày nhận nhà. Môi giới thế chấp sẽ luôn phải làm việc với ngân hàng cho vay để đảm bảo các công việc này được thực thi đúng thời hạn.    

Chuyển nhà và danh mục các công việc cần chuẩn bị

- Bạn nên liên hệ vài công ty bất động sản định cư Canada chuyển nhà để có được giá tốt Đóng gói đồ đạc, ghi chú các đồ trong từng kiện rõ ràng : khoảng 25 ngày trước khi nhận nhà

- Thông báo với các nhà cung cấp internet, điện, gas, điện thoại: 25 ngày trước khi nhận nhà

- Thu xếp đăng ký tài khoản điện, nước, gas – luật sư có thể thực hiện các phần việc này cho bạn, tuy nhiên bạn nên kiểm tra trước với luật sư ít nhất 7 ngày trước khi nhận nhà.

- Thu xếp chuyển internet, cable Tv đến nhà mới – trong một số trường hợp bạn sẽ phải đăng ký tài khoản mới- ít nhất 5 ngày trước khi nhận nhà

- Thu xếp mua bảo hiểm nhà – bạn có thể kiểm tra trên internet để có được bản chào phí của các công ty bảo hiểm khác nhau – ít nhất 7-10 ngày trước khi nhận nhà.